境界不明な土地は売却できない？ 境界確定と測量
さんぜろ不動産では、境界確定や測量のお手伝いしています。
ここでは、境界確定や測量について具体的な内容を紹介していきます。
一戸建てや相続した空き家を売却する場合、不動産業者から「境界確定」の必要性を聞くことがあります。
「境界確定」とは、土地の境界を測量して確定することです。
土地や土地付きの不動産の売却価格は、土地の面積に大きく左右されます。 しかし、土地の面積は登記簿上と実際とでは異なる場合が多いのです。 そこで、土地の面積を正確に測り、隣接する土地所有者と境界を合意するのが、境界確定測量です。
ここでは、「測量をした方がいいかもしれないけど」と迷っている方に向けて、境界確定と測量についてお伝えします。
測量とは？
（敷地）測量は確定測量の前段階で、土地の形や面積を測定するだけの簡易な測量です。
- 敷地測量は境界標の設置や登記申請が不要なため、作業工程が少ない
- 敷地測量は隣接する土地所有者との合意が不要なため、交渉や調整が不要
- 敷地測量は法的に拘束力がないため、精度や方法について厳密な基準がない
以上のように、敷地測量は確定測量より費用も安く時間も短縮できるメリットがあります。
しかし、敷地測量では境界を法的に確定できないため、将来的にトラブルになる可能性もあります。
境界確定とは？
確定測量は、土地の境界を法的に確定するための正式な測量です。
敷地測量に加えて、隣接する土地所有者と境界を合意し、境界標を設置し、登記申請を行います。
確定測量は以下のメリットがあります。
- 土地の面積が正しく反映されるため、売却価格や固定資産税が適正になる
- 境界標が設置されるため、境界が明確になる
- 登記簿上の情報が更新されるため、権利関係が明らかになる
しかし、確定測量は以下の理由で必要性や費用対効果を考える必要があります。
- 境界が不明確な土地は売却できない場合があります。
売買契約では、土地の面積や形状を明記する必要があります。購入者も境界不明確な土地を買うリスクを避けたいでしょう。 - 境界が不明確な土地はトラブルの原因になります。
隣接する土地所有者との間に駐車場所や植木の越境などの紛争が発生する可能性があります。また、将来的に道路や公園などの公共事業によって土地が取得される場合も、補償額や取得範囲に影響します。 - 境界が不明確な土地は税金に影響します。
固定資産税は登記簿上の面積に基づいて計算されます。実際の面積と異なる場合は過少課税や過大課税になる可能性があります。
以上から分かるように、確定測量は売却時に重要です。
しかし、費用も高く時間もかかるため、必要性や費用対効果を考えて判断することが大切です。
境界確定が不要なケースは？
不動産を売却する際、境界確定測量をせずに契約及び引き渡しが行われることがあります。
その場合は、以下のような理由が考えられます。
- 土地の価格が極端に安く、境界確定の費用や時間が割に合わない場合。
例えば、郊外の山の中や海の近くなど、1坪数万円というような土地です。 - 土地が最近開発された住宅用地で、すでに正確な境界確定図面が登記されている場合。
その際は、売主が法務局で図面を請求することで境界を確認できます。 - 売主と買主が事前に合意して、公簿面積をもとに価格を決定し、実測後の面積差異に関する精算は行わないという特約を付ける場合。これは居住用ではなく、事業用不動産のケースが多いです。
以上のような場合でも、境界確定をしないことで将来的に隣地所有者や買主とトラブルになる可能性はあります。
住宅地の売却には境界確定が必須！
土地の境界でトラブルが起きる可能性が高いのはの住宅地です。
駐車場所や植木の越境など、境界に関する紛争は多く発生します。
売却する土地の境界が不明確だったり、境界標がなかったりする場合は、必ず境界確定を行ってください。
また、地価の高い土地では、登記簿上の面積と実測面積に差異があると、金額に大きく影響します。
そのため、地価の高い土地を売却する場合は、境界確定は必須と言えるでしょう。
さんぜろ不動産が測量業者を手配します
土地の測量ができる技術資格者は、「測量士」と「土地家屋調査士」ですが、目的によって依頼する対象が異なります。
さんぜろ不動産は、信頼できる測量業者と取引をしていますので安心してご相談ください。
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