公図とは？ 法14条地図と地図に準ずる図面の違い
土地の登記簿（全部事項証明書）の表題部には、当該土地の所在・地番・地目・地積が記載されますが、登記された土地が実際どこに位置し、どのような形状で、周りはどのようになっているのかが明らかでなければ、登記だけでは何の役にも立ちません。
そこで、これらを明らかにするために、不動産登記の記載を補完するものとして地図が必要になります。
土地は元々ひとつながりであり、境界は人間が人為的に設定したものですから、物理的に目に見えるものではありません。
そこで、その土地がどこにあるのか、土地の範囲はどこまでなのかを客観的に示す必要があるため、不動産登記法は公示を目的として、土地が特定できるよう法務局に地図を備え付けること（登記）を義務付けています。
公図には、「法14条地図」と「地図に準ずる図面」とがあり、インターネットでも閲覧できます。
法14条地図とは？
不動産登記法の要求する要件をすべて備えた地図をその条文をとって、「法14条地図」といいます。
「法14条地図」は精度の高い地図であり、土地の面積や距離・形状・位置について正確性が高く、境界を一定の誤差の範囲内で復元可能な図面です。この復元可能ということを現地復元力や現地復元能力といいます。
現地復元能力を有することによって、火災・宅地造成などの人為的な原因、水害・地震・噴火等の自然災害によって境界が分からなくなってしまっても、法14条地図によって当該土地の筆界を復元することができます。
法14条地図は、真の境界や筆界を確定するための最も信頼できる資料ですが、全国的に見るとまだ整備されていない場所も多くあります。その場合は、公図や他の測量資料を参考にする必要があります。
公図（地図に準ずる図面）とは？
上記のように不動産登記法は14条地図を整備することとしていますが、現状はまだまだ「法14条地図」が備え付けられている割合は少なく、地図を作成するための地籍調査は行われていますが、「法14条地図」の備付率は約6割とも言われています。
そのため法務局では「法14条地図」が備え付けられるまでの間、「地図に準ずる図面」として「公図」が備え付けられていて、土地の筆ごとの地番が記載され、一般的には、おおまかな形状や位置関係を確認するものとして用いられています。しかし、実際の形状と大きく異なっている場合や、隣地との整合性が合わない場合（公図混乱地域）も珍しくありません。
「公図」は、明治時代の地租改正事業により作成された「旧土地台帳附属地図」を引き継いだものが使われていて、測量技術の未発達な時代に作成された地図ですから、精度や正確性が劣るからです。
ちなみに、旧土地台帳附属地図の元になった古い地図を「字図」や「絵図」、「切り図」などの古い言葉で呼ぶのが一般的です。
以上から分かるように、「地図に準ずる図面」は精度が低く信頼性が低く、不動産登記法が求める現地復元能力を有しません。
つまり、地震や水害によりブロック塀やフェンス・擁壁などの境界が壊されてしまったときは、地図をもとに、現地で境界を復元できないということです。そのようなものを、「再現性がない」とか「復元力がない」といいます。
不動産登記や取引では注意が必要ですね。
まとめ
・古い公図は未熟な技術で作成されたため実態と異なる場合が多い。
・隣地との境界を確定するには、隣地との整合性が合った精度の高い地図を作る必要がある。
さんぜろ不動産は「一期一会」と「一会一生」という言葉を掲げ、お客様とのつながりを大切にした事業活動を続けています。
公図や14条地図など、不動産登記関係の資料や手続きについてご不明な点がございましたら、さんぜろ不動産までお問い合わせください。
