【リースバックの落とし穴】契約前に知っておきたいトラブルと対策を徹底解説！
みなさん、こんにちは。
さんぜろ不動産の日下です。
今回は、不動産業界で長年働いている立場から、今日は正直に言わせていただきたい話があります。
最近、住宅リースバック契約を巡るトラブルが急増しており、正直なところ、業界全体として懸念すべき状況が続いています。
「まとまったお金がすぐに必要だけど、今の家には住み続けたい…」
「老後の資金が少し心配…でも、住み慣れた我が家を離れたくない…」
こんな風に考えている方にとって、「リースバック」という仕組みは、とっても魅力的に見えるかもしれません。
自宅を売却して現金化しつつ、その後も賃貸として同じ家に住み続けられるなんて、夢のような話に聞こえるかもしれません。
でも、ちょっと待ってください！その手軽さやメリットの裏には、思わぬ落とし穴が潜んでいることがあるんです。
実は、リースバック契約をめぐるトラブルの相談が、最近ものすごく増えています。国民生活センターに寄せられる相談件数は、2021年度の40件から、2022年度には53件、そして2023年度にはなんと113件へと、びっくりするほど増加しているんです。これは、リースバックを利用する人が増えている証拠でもありますが、同時に、契約内容の複雑さや、一部のちょっと強引な業者のやり方などが問題になっている可能性も…。
「すぐに資金が手に入る！」「今の家に住み続けられる！」こうした甘い言葉は、特にお金に困っていたり、今の生活を変えたくないと思っている方にとっては、すごく魅力的に聞こえますよね。でも、そんな時こそ要注意！焦って契約内容をよく確認しないままサインしてしまうと、後で「こんなはずじゃなかった…」なんてことになりかねません。
ここでは、リースバック契約で実際に起きているトラブルの事例や、その背景にある問題点、そして何よりも、あなたがそんなトラブルに巻き込まれないために、契約前に知っておくべき大切なポイントを、分かりやすく解説していきます。
えっ、そんなことになっちゃうの！？リースバックで実際に起きているトラブル
リースバック契約では、お金のこと、契約の進め方、そして契約内容そのものについて、本当に色々なトラブルが報告されています。具体的にどんなことがあるのか、見ていきましょう。
「話が違う！」お金にまつわるトラブル
リースバックで一番多いのが、やっぱりお金に関するトラブルです。
- 「え、こんなに安いの！？」市場価格とかけ離れた売却価格
リースバックでは、不動産会社があなたの家を直接買い取る形になるので、普通に仲介で売るよりも価格が低くなる傾向があるんです 1。でも、中には「え、こんな値段で！？」と驚くほど市場価格よりずっと安い値段で契約させられてしまうケースも…。例えば、市場価格より1000万円も安く売ってしまったとか、もっと高く売れるはずの家をたった400万円で手放してしまった、なんていう悲しい話も報告されています 3。業者さんも商売だから利益は必要ですが、その値段の根拠がちゃんと説明されないまま、不利な契約を結んでしまうのは困りますよね。 - 「家賃が高すぎる！」「いきなり値上げ！？」予期せぬ家賃トラブル
売却した後の家賃が、近所の同じような物件の家賃相場よりも高く設定されてしまうことがあるんです。それだけじゃなく、契約してから数年後に、突然「家賃を上げます！」と大幅な値上げを要求されるケースも。例えば、最初は月6万円だった家賃が、3年後には11万円に！なんてことも。生活費のためにリースバックを選んだのに、これじゃあ元も子もありません。業者さんは「契約の時に説明しましたよ」と言うかもしれませんが、「そんな話、覚えてない…」と困ってしまう方が多いのが現実です。 - 「気づけば大損！？」家賃の総支払額が売却額を上回ることも…
毎月家賃を払い続けていたら、いつの間にかその合計額が、家を売って手にしたお金よりも多くなっていた…なんて、信じられないような話も実際に起きています。これは、売却価格が低めに設定されがちなのに、家賃は比較的高め、というリースバックの仕組みが原因で起こりやすい問題です。一時的にはまとまったお金が入るけれど、長い目で見ると、かえって損をしてしまう可能性があるんですね。
「こんなはずじゃ…」強引な勧誘や不誠実な説明
消費者の困った状況や知識不足につけこむような、強引な勧誘や不誠実な説明も、トラブルの大きな原因です。
- 「断れない雰囲気…」長時間の勧誘と契約のプレッシャー
「ちょっと話を聞くだけのつもりが、朝から晩まで12時間以上も居座られて、根負けして契約しちゃった…」なんていう80代の方の事例があります。また、「玄関先で10分だけって言ったのに、強引に上がり込まれて何時間も説得された。怖くなって仕方なく…」という90代の方の悲痛な声も。こんな風に、正常な判断ができないような状況に追い込んで契約を迫るなんて、ひどい話ですよね。 - 「いいことばかり言うけれど…」デメリットが隠されている？
多くの業者が、リースバックのいいところばかりを強調して、売却価格が市場価格より低くなる可能性や、家賃をずっと払い続けなきゃいけないこと、契約期間や買い戻しの条件のリスクといった、大切なデメリットをきちんと説明してくれないことがあるんです。契約をやめるときの違約金について、勧誘の時には何も言わなかったのに、後から高額な請求をされたり、「このマンションはもうすぐ取り壊されるよ」「この家は状態が悪いから長く住めないよ」なんてウソの情報を伝えて不安をあおり、契約を急がせる悪質な手口も報告されています。 - 「狙われる高齢者！」判断能力の低下につけ込む悪質な手口
特に心配なのが、高齢者や、判断する力が少し弱くなっている方を狙った不当な契約です。国民生活センターには、認知症の疑いがある高齢者が、相場よりもずっと安い値段で自宅を売ってしまい、リースバック契約を結んでいた、という相談がいくつも寄せられています。中には、業者が高齢者の判断能力が落ちていることを知りながら、家族に相談するのを邪魔したり、実印の変更手続きを勝手に「代理人」として進めて契約を強行した疑いのある、信じられないようなケースもあるんです。
これらの手口に共通しているのは、消費者と業者との間にある情報の量や交渉力の差を利用して、消費者に不利な契約を結ばせようとする意図です。特に、リースバック契約ではクーリング・オフが使えないことや、解約するのに高額なお金がかかる場合があることなど、契約をやめるのが難しいという大切な情報が、わざと伝えられていない可能性もあるので、本当に注意が必要です。
「契約書をよく見たら…」契約内容に潜む落とし穴
リースバックの契約書そのものにも、気づきにくい落とし穴が隠されていることがあります。
- 「ずっと住めると思ったのに…」住み続けられる保証がない！？
リースバックの魅力は「今の家に住み続けられること」ですが、これがいつまでも保証されるわけではないんです。賃貸契約には「普通借家契約」と「定期借家契約」の2種類があって、リースバックでは「定期借家契約」が使われることが多いんですね。この「定期借家契約」は、契約期間が終わると基本的には契約終了で、更新がないんです。だから、大家さん（リースバック業者）が「もう貸しません」と言ったら、引っ越さなければいけません。一方、「普通借家契約」なら、借りている人が希望すれば基本的には契約が更新されるので安心ですが、その分、売却価格が低くなる傾向があるとも言われています。この違いをよく理解しないで契約してしまうと、将来「もっと住みたかったのに…」ということになりかねません。 - 「買い戻せるはずが…」厳しすぎる条件と口約束の危険性
将来、家を買い戻せる「買い戻し特約」が付いている契約もありますが、その条件がすごく厳しいことがあるんです。買い戻すときの値段は、最初に売った値段の1.1倍から1.3倍くらいに設定されるのが一般的で、売った時よりも多くのお金が必要になります。そもそも市場価格より安く売っているのに、家賃も払って、さらに割高な値段で買い戻すとなると、かなり大変ですよね。それに、買い戻しの約束が口約束だけで、契約書にちゃんと書かれていなかったり、業者さんが一方的に「やっぱり買い戻しはダメ」と言い出したりするトラブルも心配です。 - 「え、これも自己負担？」想定外の修繕費用
普通の賃貸アパートやマンションだと、給湯器が壊れたり大きな修理が必要になったりしたときは、大家さんが費用を負担してくれますよね。でも、リースバック契約では、家の修繕費を借りている人（つまり元の持ち主）が負担する、という特別な約束になっていることが多いんです。特に古いお家だと、突然高額な修理費が必要になって、びっくりするかもしれません。 - 「契約したら最後？」クーリング・オフできない現実
そして、これが一番大事なポイントの一つかもしれませんが、リースバック契約には、基本的にクーリング・オフ制度が適用されないんです。不動産の売買では、業者が売主で、私たちが買主の場合にはクーリング・オフが使えることがありますが、リースバックでは、消費者が売主で、業者が買主になるので、売主である消費者はクーリング・オフを使って契約をやめることができません。一度契約してしまうと、手付金をあきらめたり、違約金を払ったりしないと、簡単には契約解除できないんです。これは、契約する前に絶対に知っておかなければいけないことです。
なぜ？リースバックトラブルが絶えない３つの理由
どうしてこんなにリースバックのトラブルが後を絶たないのでしょうか？それには、いくつかの理由があると考えられます。
- 「よくわからない…」情報格差と知識不足
リースバック契約は、「家を売る契約」と「家を借りる契約」という、２つの複雑な法律が絡み合ったものです。専門的な知識がない私たち一般の消費者にとっては、その内容を隅々まで正確に理解するのは、なかなか難しいのが現実です。一方で、業者さんは不動産取引や法律のプロ。この情報の量や知識の差が、私たちに不利な契約が結ばれてしまう原因の一つになっていると言えるでしょう。実際に、「契約内容や将来のリスクをよく理解しないままサインしてしまった」という方が、トラブル事例からも多く見受けられます。 - 「今の家に住み続けたい！」その気持ちにつけこまれる？
さっきもお話ししたように、リースバックは「売る」と「借りる」の二重構造で、契約書も複雑です。この複雑さが、大事なことを見落としたり、勘違いしたりする原因になります。それに加えて、「今の家にどうしても住み続けたい」「今すぐまとまったお金が必要」といった、私たちの切実な気持ちや、ちょっと弱気になっている心理状態が、業者さんにとっては交渉を有利に進めるための材料になってしまうことがあるんです 4。特にお金に困っているときや、高齢で新しい家を探すのが大変なときなどは、不利な条件でも受け入れざるを得ない状況に追い込まれやすいのかもしれません。 - 「法律で守ってもらえないの？」法的保護の限界
残念ながら、リースバック契約の売主にはクーリング・オフ制度が適用されません。だから、契約した後に「やっぱりやめたい」と思っても、基本的には無条件で契約をやめることはできません。もちろん、ウソの説明があったり、困惑させられるような強引な勧誘で契約させられたりした場合は、消費者契約法という法律で契約を取り消せる可能性はありますが、それを証明して実際に契約を取り消すのは、簡単なことではありません。
これらの理由が複雑に絡み合って、リースバックのトラブルが多発していると考えられます。業者さんには、もっと分かりやすく、誠実な情報提供をしてもらいたいものですが、私たち自身も、契約内容をしっかり理解して、慎重に判断する力をつけることが大切ですね。
後悔しないために！契約前に絶対チェックすべきポイントと対策
リースバック契約で後で「しまった！」とならないためには、契約する前に、本当に細かいところまで注意して、しっかり対策をとることが何よりも大切です。
まず一番大事なのは、契約書（売買契約書と賃貸借契約書）を、穴が開くほどじっくり確認すること！ ちょっとでも「ん？これはどういう意味だろう？」「なんだか曖昧だな…」と感じる部分があったら、絶対にそのままサインしないでください。売買価格、家賃、契約期間、契約の種類（普通借家か定期借家か）、更新できるのかどうか、買い戻しの条件（値段や期間など）、修理費はどっちが負担するのか、途中で解約できるのか、違約金はいくらかかるのか…などなど、大事なことは全部書面で確認して、納得できるまで何度でも説明を求めましょう。
具体的にどんなところをチェックすればいいか、リストにまとめてみました。
表1：リースバック契約 主要チェックリスト
| カテゴリー | チェック項目 | 主な確認ポイント・関連情報源 |
| 売買契約関連 | 売却価格は市場相場と比較して適正か？ | 近隣の売買事例と比較、複数の業者から査定を取得 |
| 手付金の額と解約手付の条件は？ | 手付解除の期限、売主都合・買主都合双方の条件確認 | |
| 所有権移転の時期はいつか？ | 通常は残代金決済日と同日 | |
| 固定資産税等の清算方法は？ | 引渡し日を基準とした日割り計算の確認 | |
| 物件の告知事項（故障箇所等）は正確に記載されているか？ | 設備表や物件状況報告書の記載内容確認 | |
| 賃貸借契約関連 | 家賃の金額は将来的に支払い続けられるか？ | 収入とのバランス、周辺相場との比較 |
| 家賃の値上げ条件は明記されているか？ | 値上げの可能性、時期、幅、通知方法の確認 | |
| 契約の種類は普通借家か定期借家か？ | 普通借家：原則更新可、定期借家：期間満了で終了（再契約の合意なければ） | |
| 契約期間と更新・再契約の条件は？ | 定期借家の場合、再契約の可否、条件、保証の有無 | |
| 修繕費用の負担区分は明確か？ | 貸主負担か借主負担か、範囲の明記 | |
| 中途解約の可否と違約金は？ | 借主からの中途解約の可否、違約金の額と条件 | |
| 退去時の原状回復の範囲は？ | 通常損耗・経年劣化は除くか、特約の有無 | |
| 買い戻し特約関連 (該当する場合) | 買い戻し価格と算定根拠は？ | 売却価格に対する割合、諸費用込みか |
| 買い戻し可能期間はいつまでか？ | 契約後何年以内か、具体的な期日の確認 | |
| 買い戻しの権利は書面で保証されているか？ | 口約束ではなく契約書への明記が必須 | |
| その他 | クーリング・オフは適用されないことを理解しているか？ | 売主には適用されないことの認識 |
次に、絶対に焦らないこと！そして、複数の業者を比較検討すること！ これもすごく大事です。「今すぐ契約してくれたら、この条件でいいですよ！」なんて言われても、絶対にその場で決めないでください。いくつかのリースバック業者から見積もりや契約書の案をもらって、じっくりと条件を比べる時間を持つことが大切です。もし、「他の会社と比べるのはちょっと…」なんて嫌がるような業者さんがいたら、何か都合の悪いことがあるのかもしれないので、要注意です。
家族や専門家への相談も忘れずに！ リースバックは、あなた自身だけでなく、将来あなたの財産を相続するかもしれない家族にも影響する、とても大きな決断です。契約する前に、家族としっかり話し合って、理解を得ておくことが、後々のトラブルを防ぐためにはとても重要です。また、契約書の内容がよくわからない、リースバックが本当に自分にとって一番いい方法なのか不安…という場合は、弁護士さんや司法書士さん、ファイナンシャルプランナーといった、中立な立場の専門家に相談することを強くおすすめします。
最後に、業者の評判をチェックして、悪質な業者を見抜く目を持つこと！ インターネットで口コミを調べたり、過去に行政処分などを受けていないか確認したりするのも有効です。特に、こんな特徴が見られる業者さんには注意してくださいね。
- 提示してくる売却価格や家賃が、他の会社や市場の相場と比べて、ものすごく高かったり、逆に低すぎたりする 。
- 売却価格や家賃を決めた理由について、はっきり説明してくれない、あるいは曖昧なことしか言わない 。
- リースバックのいいところばかりをアピールして、デメリットやリスクについてはほとんど説明してくれない 。
- 大事な約束事を口で言うだけで、契約書にきちんと書いてくれない 。
- 契約を急がせたり、他の会社に相談するのを邪魔するようなことを言ったりする 。
これらのポイントをしっかり押さえておけば、不利な契約を結んでしまうリスクをぐっと減らせるはずです。
もしもトラブルに遭ってしまったら…頼れる相談窓口と専門家
「気をつけていたつもりだけど、やっぱりトラブルになっちゃった…」
「契約内容が、なんだかおかしい気がする…」
そんな時は、一人で抱え込まずに、専門の相談窓口や専門家に助けを求めてください。
まず、一番身近な相談先は、お住まいの市区町村にある消費生活センターなどです。全国どこからでも、消費者ホットライン「188（いやや）」（局番なし）に電話すると、一番近くの相談窓口を教えてくれます 。ここでは、契約内容についてのアドバイスや情報提供をしてくれたり、場合によっては業者との間に入って話し合いの手助け（あっせん）をしてくれたりすることもあります。相談は基本的に無料です。また、宅地建物取引業者のしつこい勧誘や威圧的な態度などについては、国土交通省の地方整備局などにも相談窓口があります 。
契約内容に法的な問題がある（不当な条項がある、説明が不十分だった、だまされたり脅されたりして契約したなど）、急に立ち退きを求められた、買い戻しでもめている…など、もっと専門的な対応が必要な場合は、弁護士さんや司法書士さんといった法律の専門家に相談することが不可欠です 。弁護士さんは、契約書が法的に問題ないか判断したり、消費者契約法などに基づいて契約を取り消せるか検討したり、業者との交渉を代わりにしてくれたり、場合によっては裁判の手続きもしてくれます。法テラス（日本司法支援センター）では、経済的に余裕がない方でも、無料で法律相談を受けられたり、弁護士費用を立て替えてもらえたりする制度があります 。司法書士さんも、契約書のチェックや登記の問題、リースバックの背景に借金問題がある場合の整理など、幅広く相談に乗ってくれます 。
家賃の支払いが難しくなった、受け取ったお金の管理に困っている、リースバック契約後の生活設計を見直したい…といったお金に関する悩みは、**ファイナンシャルプランナー（FP）**に相談してみましょう 。FPは、あなたの家計の状況を分析して、無理のない資金計画やお金の管理方法をアドバイスしてくれたり、場合によっては他の資金調達の方法を一緒に考えてくれたりします。
「もしかして、すごく安く売っちゃったんじゃないかな…」と売却価格に疑問がある場合は、不動産鑑定士に客観的な評価をしてもらうと、有力な情報になることがあります。契約前なら複数の業者から査定を取るのが基本ですが、契約後でも、不動産鑑定士に鑑定を依頼すれば、適正な市場価格を知ることができます。この鑑定結果は、業者との交渉や法的な手続きで有利な証拠になることもあります。司法書士さんによっては、不動産鑑定士を紹介してくれることもあります。
これらの相談窓口や専門家は、それぞれ得意な分野やできることが違います。
あなたの抱えている問題に合わせて、適切な相談先を選ぶことが大切です。
表2：主な相談先と連絡方法
| 相談先 | 主な相談内容 | 連絡先・アクセス方法 |
| 消費生活センター | リースバック契約全般のトラブル、悪質商法、契約解除、あっせん | 消費者ホットライン「188」(いやや) |
| 国民生活センター | 同上 | Webサイト参照、電話相談 |
| 弁護士会・法テラス | 法的トラブル、契約無効・取消、損害賠償請求、交渉代理 | 各地域の弁護士会、法テラスのWebサイト・電話 |
| 司法書士会 | 契約書チェック、登記関連、債務整理相談 | 各地域の司法書士会 |
| ファイナンシャル・プランナー(FP) | 家賃支払い計画、資金管理、ライフプランニング | FP協会、独立系FP検索 |
| 国土交通省 地方整備局等 | 宅建業者の悪質な勧誘行為 | 国土交通省のWebサイト参照 |
最後に、リースバックを検討しているあなたへ
住宅のリースバックは、一時的にお金が必要なときや、今の家に住み続けたいという希望を叶えてくれる便利な仕組みに見えるかもしれません。でも、その契約内容には、たくさんのリスクが隠れていることも事実です。大切な自宅を市場価格よりもずっと安い値段で手放してしまったり、高い家賃に苦しんだり、結局は住み続けることができなくなってしまったり…そんな悲しいトラブルが、残念ながら後を絶ちません。
リースバック契約は、あなたの人生にとって、とても大きな金銭的な決断です。決して、「まあ、いいか」と安易に、あるいは焦って契約するべきものではありません 。
もしリースバックを検討するなら、この記事でお話ししたようなトラブル事例やチェックポイントを参考にして、契約書の内容を隅から隅まで、よーく確認してください。そして、少しでもわからないことがあったら、納得できるまで何度でも説明を求める勇気を持ってください。
そして、必ず、複数の業者から話を聞いて、条件を比べてみること。さらに、家族や信頼できる専門家（弁護士さん、司法書士さん、ファイナンシャルプランナーなど）に相談して、客観的な意見を聞くようにしてください。
私たち消費者は、正しい情報を得る権利、納得いくまで説明を求める権利、そして、納得できない契約はきっぱりと断る権利を持っています。これらの権利をしっかり自覚して、積極的に使うことが、悪質な契約から自分自身を守るための第一歩です。
大切なあなたの住まいと、これからの生活を守るために、リースバック契約には、最大限の慎重さをもって臨んでくださいね。何よりも、トラブルを未然に防ぐための事前の情報収集と、冷静で慎重な判断が、一番効果的な自己防衛策になるのですから。
