【歴史から紐解く】住宅ローン金利は今後どうなる？「金利のある世界」への備えと戦略
皆さん、こんにちは。
さんぜろ不動産の宅地建物取引士、日下（くさか）です(^^)
毎日のニュースで「利上げ」「日銀」という言葉を聞かない日はなくなりましたね。
これからお家づくりをされるお客様から、必ずと言っていいほどいただくご質問があります。
結局、「変動金利と固定金利」どっちがいいんですか？
これ、本当に悩みますよね。
これまでは「とりあえず金利の低い変動金利で」という流れが強かったのですが、日銀の政策転換により、その前提が少しずつ変わり始めています。
今日は、私たちからの「どちらにすべき」という押し付けではなく、過去40年間の金利の歴史（事実）を一緒に見ていきたいと思います。
過去を知り、現在地を知ることで、「自分はどちらを選ぶべきか」という答えが、不思議と自然に見えてくるはずです。
1. 【グラフ公開】1985年～2025年の金利推移を見てみよう
まずは、百聞は一見にしかず。
1985年（プラザ合意の年）から、現在2025年までの40年間の金利推移をグラフにまとめました。
このグラフから、私たちが見るべきポイントは3つあります。
- 左側の山（1990年）
バブル期。住宅ローン金利は過去の最高金利（バブル期：変動8.5％・固定8.9％）を記録していました。 - 真ん中の平原（1995年～2023年）
日本だけが取り残されたような「金利ゼロ」の30年間です。 - 右側の変化（2024年～現在）
赤い線（米国）に引っ張られるように、ついに日本の金利（青線）も頭をもたげ始めました。
2. なぜ「アメリカの金利」を見る必要があるの？
グラフの中に、ひときわ動きの激しい「赤い線（アメリカの政策金利）」がありますね。
「日本の住宅ローンなのに、なぜアメリカ？」と思われるかもしれませんが、実はここが一番の重要ポイントです。
2-1. 金利の「綱引き」があなたのローンに直結する
お金は「金利の高い方」に流れる性質があります。
近年、アメリカの金利は約5.0%前後と非常に高く、日本は0%近辺でした。この「金利差」が開くと、円を売ってドルを買う動きが加速して「円安」が進みます。
- 円安が進むと… → 海外から輸入するエネルギーや食料品が高くなる（インフレ）
- 物価が上がりすぎると… → 日銀は「金利を上げて」行き過ぎた円安や物価高を止めようとする
- その結果… → 住宅ローン金利も上昇する
つまり、2024年にマイナス金利が解除されたのも、今変動金利が上がり始めているのも、元をたどれば「世界（アメリカ）との金利差を埋めるための正常化プロセス」なのです。
3. データで見る「金利のある世界」への回帰
グラフの数値を、分かりやすく表にしてみました。
| 年 | 出来事 | 変動金利 (基準) | 固定金利 (フラット35等) |
|---|---|---|---|
| 1990年 | バブル経済絶頂期 | 8.50% | 8.90% |
| 1995年 | バブル崩壊・デフレへ | 2.625% | 4.00% |
| 2016年 | マイナス金利導入 | 2.475% | 0.90%(底値) |
| 2024年 | マイナス金利解除 | 2.625% | 1.84% |
| 2025年 | 利上げ継続局面 | 上昇基調 | 1.95%前後 |
※変動金利は都市銀行の店頭表示金利（基準金利）を参照。実際はこの数値から優遇幅が引かれます。
こうして見ると、今の金利上昇は「バブル期に戻る」というよりは、「長すぎた『金利ゼロ』の時代が終わり、普通の経済に戻ろうとしている」と言えます。
4. 【さんぜろ不動産の視点】今、どう動くべきか？
歴史と現状を踏まえ、私たち「さんぜろ不動産」では、現在の金利環境において以下の戦略をご提案することが増えています。
4-1. 戦略1：あえて「固定金利」で確定させる
現在の変動金利（優遇後0.6%台など）は、確かに魅力的で、歴史的に見ても「底」です。
しかし、底にいるということは、「これ以上下がる余地はなく、上がる余地しかない」ということでもあります。
一方で固定金利（1.8%前後）は、変動金利より高いものの、長い歴史で見れば「十分に低水準」です。
「将来の上昇リスクを完全に遮断できるコスト」と考えれば、今のうちに固定金利で支払額を確定させてしまうのは、非常に賢い「守りの戦略」と言えます。
4-2. 戦略2：リスク許容度に応じた「使い分け」
もちろん、全員に固定金利をおすすめするわけではありません。ご自身の性格や状況に合わせて選ぶことが大切です。
- 🛡️ 安定志向の方 → 全期間固定（フラット35など）
金利上昇のニュースに一喜一憂せず、安心して暮らせます。 - ⚖️ バランス重視の方 → 当初10年固定 または ミックス返済
「借入の半分は変動、半分は固定」のように組み合わせることで、低金利の恩恵を受けつつリスクを分散できます。 - 🚀 リスク許容度の高い方・早期完済予定の方 → 変動金利
借入額が少ない、あるいは繰り上げ返済で期間を短縮できる方は、金利上昇の影響を受けにくいため、変動金利のメリットを最大化できます。
5. まとめ：歴史を味方につけて、後悔のない選択を
「金利が上がる」と聞くと怖くなりますが、グラフで見た通り、私たちは今、歴史的な転換点にいます。
大切なのは、金利の動きを怖がることではなく、「金利はある程度上がるものだ」という前提で、無理のない資金計画を立てることです。
当社では、最新の金利情勢を踏まえた上で、「もし金利が上がったら返済額はどうなる？」というリアルなシミュレーションを行っています。
さんぜろ不動産からのメッセージ
住宅ローンの金利選択は、人生最大の買い物における重要な決断です。
過去の歴史を知り、現在の金利環境を理解し、将来のリスクを想定した上で、あなたとご家族にとって最適な選択をしていただきたいと思います。
さんぜろ不動産では、お客様一人ひとりの状況に応じた最適な住宅ローン選択をサポートいたします。
金利選択でお悩みの方は、ぜひお気軽にご相談ください。
あなたの大切なマイホーム購入を、私たちが全力でサポートします！
