空き家のリスクを回避！ 所有者の責任と対策
空き家の所有者は自分がどんな法的義務やリスクを負っているのか、十分に理解しているでしょうか？
空き家の問題は日本の社会にとって深刻な課題です。
国土交通省によると、2020年には約860万戸の空き家があり、全住宅の15.3％を占め、その数は年々増加しています。空き家は火災や倒壊、不法占拠や犯罪リスクを高めるだけでなく、街並みの美観を損ねたり、地域の活性化にも悪影響を及ぼします。
空き家の所有者は、自分の財産を守るとともに、社会的な責任を果たす必要があります。また、空き家は所有者にとって税金や管理費などの負担もあります。
この記事では、空き家の所有者が知っておくべき法的な責任やトラブル事例、対策方法などをご紹介します。
空き家の所有者の法的な責任
空き家の所有者は、空き家に関する法律や条例に基づいて、以下のような責任を負います。
- 空き家対策法による届出義務
空き家対策法は2015年に施行された法律で、空き家の所有者は、市町村が定める基準に該当する場合は、空き家の状況や管理状況などを届け出る義務があります。届出がない場合は、最高で50万円の罰金が科せられます。 - 地方自治体が定める条例による管理義務
空き家対策法に加えて、多くの地方自治体が独自に空き家に関する条例を制定しています。これらの条例では、空き家の所有者は、空き家を適切に管理し、火災や崩壊などの危険を防止する義務があります。管理義務を怠った場合は、強制的に改善措置を命じられたり、罰金や没収などの処分を受けたりする可能性があります。 - 民法上の不法行為責任
空き家の所有者は、民法上も不法行為責任を負います。つまり、空き家が原因で他人に損害を与えた場合は、損害賠償を請求される可能性があります。例えば、空き家から出火して隣家に被害が及んだ場合や、空き家が崩壊して通行人にけがをさせた場合などです。
以上のように、空き家の所有者は多くの責任を負っています。
空き家の被害による賠償責任
空き家の被害があった場合、所有者には責任と損害賠償が伴う可能性があります。
ここでは、下記の被害賠償責任について解説します。
１．倒壊による被害の賠償責任
空き家が倒壊すると、周辺住民や通行人、物などに重大な被害を与える可能性があります。
例えば、2018年には大阪府で空き家が倒壊し、隣接する住宅にも被害が及びました。この場合、空き家の所有者は隣人に対して損害賠償を請求される可能性が高くなります。
空き家が倒壊して他人に損害を生じた場合、その責任は基本的に空き家の所有者が負います。これは、民法第717条に規定されている「土地工作物責任」という制度に基づくものです。この制度では、土地の工作物（建物や塀など）に欠陥や不備があって他人に損害を与えた場合、その工作物の占有者（使用者）が損害を賠償する責任を負います。ただし、占有者が損害の発生を防止するために必要な注意をした場合は、所有者が損害を賠償しなければなりません。
また、空き家の所有者は、民法上の不法行為責任（第709条）や建築基準法上の建築物管理者責任（第85条）に基づいて、空き家の安全管理を義務付けられています。つまり、空き家が倒壊することを予見できた場合や、適切な管理措置を講じなかった場合は、被害者から損害賠償を請求される可能性があります。
空き家の場合、占有者がいないか、あっても管理を怠っていることが多いため、所有者が損害賠償責任を負うことになります。この場合、所有者は自分に過失がなくても損害賠償責任を免れません。つまり、「知らなかった」「放置していた」などという理由は通用しないということです。
２．出火して隣家に被害が及んだ場合の賠償責任
空き家から出火して隣家に被害が及んだ場合、空き家の所有者はどのような責任を負うのでしょうか。
空き家の火災は増加傾向にあります。空き家は人が住んでいないため、火災の発見が遅れたり、近隣に燃え移ったりする危険性が高くなります。また、不審者の侵入や放火などの原因も考えられます。
空き家から出火した火災で隣家に被害が及んだ場合、空き家の所有者は法律上の損害賠償責任を負うことになるでしょうか。一般的には、他人に損害を与えた場合、故意であれ過失であれ損害賠償責任を負うという民法第709条が適用されます。
しかし、失火の場合は例外として扱われます。
失火の場合は、失火責任法という法律があります。この法律は、失火者が自分の財産を失った上に他人への損害賠償責任を負わせるのは不当だという考え方に基づいています。そのため、失火者に重大な過失がない限り、民法第709条の規定は適用されず、損害賠償責任を免れることになります。
重大な過失とは、一般的な注意義務を大幅に怠った場合や、火災発生の可能性を予見しながら防止策を講じなかった場合などです。具体的な判断は裁判所によって異なりますが、空き家の管理状況や出火原因などが重要な要素となります。
例えば、空き家に電気やガスを残しておいたり、草木やゴミを放置しておいたりすると、重大な過失とみなされる可能性があります。また、不審者から放火された場合でも、侵入防止策を講じていなかったり、放置期間が長かったりすると、重大な過失が認められることもあります。
したがって、空き家から出火した火災で隣家に被害が及んだ場合でも、空き家の所有者は損害賠償責任を免れることが多いです。しかし、道義的な責任や社会的な信用は失われることも考えられますし、自分の空き家も焼けてしまうことに変わりありません。
そこで、空き家の所有者は火災保険に加入することをおすすめします。火災保険は自分の空き家だけでなく、隣家への損害も補償してくれる特約があります。類焼特約は、自分の空き家が火災で焼けた場合に、その火災が原因で隣家に及んだ損害を補償してくれるものです。この特約は、空き家の所有者が重大な過失がなくても損害賠償責任を負うことになる場合や、隣家とのトラブルを避ける場合に有効です。
ただし、類焼特約には条件や制限があります。例えば、空き家の所有者が火災の発生を予見できた場合や、空き家の管理を怠った場合は、補償されないことがあります。また、補償額には上限があります。空き家の所有者は、自分の空き家の保険金額と隣家への補償額の合計が保険金額の上限を超えないように注意する必要があります。
空き家の火災保険に加入する際には、保険会社に空き家であることを申告することが必要です。空き家であることを申告しないと、火災が発生した場合に保険金が支払われない恐れがあります。また、空き家であることを申告すると、保険料が高くなることもあります。しかし、火災のリスクを考えると、保険料の高さはやむを得ないと言えるでしょう。
空き家の火災は、所有者だけでなく近隣住民や社会全体にも大きな影響を及ぼします。空き家の所有者は、火災保険に加入するだけでなく、空き家の管理や防火対策をしっかり行うことが求められます。空き家問題は深刻化していますが、一人一人が責任感を持って対処すれば、解決に向かうことができるでしょう。
トラブル事例とリスクの回避方法
空き家の倒壊や火災だけが空き家所有者の責任ではありません。他にもさまざまなトラブルが発生する可能性があります。
何もしないことは最悪の選択です。
空き家の所有者は、自分の財産と社会的責任を意識して、積極的に管理に取り組むべきです。
では、空き家の安全管理と対策とは具体的にどうすればいいのでしょうか？
ここでは、代表的なトラブル事例とその回避方法を紹介します。
これらの方法は、空き家の状況や予算に応じて選択できます。空き家の状態や条件に合わせて選ぶとよいでしょう。
トラブル事例１ ： 破損・倒壊
老朽化した空き家に起こりうるトラブル事例としては、家屋の破損・倒壊による事故です。
実際に、約30数年もの間管理がされていない借地上の空き家の屋根や外壁の一部が崩壊し、隣家の外壁の一部を損壊した事例がありました。
事故が起こった際は、近隣住民が自治体に苦情・相談をし、行政が空き家所有者（借地権者）や土地所有者を調べて、条例に基づく指導文を通知します。
この事例の場合、最終的に空き家を解体・撤去することになり、借地権者の借地権放棄により土地所有者が責任を負って解体除去費用を負担することになりました。
出典 ： 国土交通省 「空き家対策における事例集」
空き家の破損・倒壊を防ぐためには、以下のような対策が必要です。
- 空き家の維持管理を適切に行う
- 定期的に建物の状態を確認
- 必要に応じて補修や補強を行う
- 雨漏りやカビなどの防止
トラブル事例２ ： 火災
空き家は、人の気配がないことから放火犯に狙われやすく、実際に2017年に千葉県にて木造の空き家が放火された事件も大きくニュースで取り上げられました。
放火の場合は、基本的に所有者が責任を問われることはありません。
ただし、空き家を放置していたことによって放火犯の不法侵入がしやすい状況だった場合は、所有者に重大な過失があったとして責任を問われる可能性があります。
漏電などによる火災の場合は、失火責任法や民法第717条による工作物責任に基づき、所有者にどのくらいの過失があったかで判断されることになります。
出典 ： 失火責任法
出典 ： 民法第717条 「土地の工作物等の占有者及び所有者の責任」
空き家の火災を防ぐためには、以下のような対策が必要です。
- 空き家の管理を適切に行う
- 電気やガスなどの設備を切断する
- 窓やドアを施錠する
- 草木やゴミなどの可燃物を除去する
- 防犯カメラやセンサーなどの設置する
- 空き家保険に加入する（空き家専用の火災保険や賠償責任保険）
トラブル事例３ ： 悪臭や植栽の越境
放置された空き家はゴミの不法投棄がされやすく、悪臭を放って近隣住民が迷惑を受けることがあります。また、伸び放題となった植栽が隣家の敷地に越境するなどのトラブルもよくある事例です。
このような被害を受けた近隣住民からの苦情・相談を受けて行政が空き家所有者に改善指導をする場合もあれば、訴訟を起こされるケースも少なくありません。
悪臭を理由に損害賠償が認められる事例は少ないですが、あまりにひどい場合は慰謝料を請求される可能性があるため十分に気を付けましょう。
空き家の悪臭や越境を防ぐためには、以下のような対策が必要です。
- 空き家の管理を適切に行う
- ゴミや動物の侵入を防ぐために、窓やドアを施錠する
- 敷地内を清掃する
- 草木や樹木を定期的に剪定し、越境しないようにする
トラブル事例４ ： 不法占拠
空き家は不法占拠されるリスクが高く、所有者は不法占拠者を追い出すのに苦労することがあります。
不法占拠者は、住居権や居住慣行などを主張して、裁判所に仮処分や差し止めを申し立てることもできます。この場合、所有者は時間と費用がかかる裁判に巻き込まれることになります。
空き家の不法占拠を防ぐためには、以下のような対策が必要です。
- 鍵や窓などの防犯対策を強化する
- 定期的に現地調査を行って不法占拠の兆候をチェックする
- 不法占拠者がいた場合は速やかに警察に通報する
- 不動産会社や弁護士などの専門家に相談する
トラブル事例５ ： 固定資産税
空き家は固定資産税の対象となります。
固定資産税は、土地や建物などの固定資産の価値に応じて課税される税金です。空き家は価値が低いと思われがちですが、実際には固定資産税評価額は市場価格よりも高く設定されていることが多いです。また、空き家率が高い地域では、空き家対策特別措置法に基づいて固定資産税率が引き上げられることもあります。
空き家の固定資産税を減らすためには、以下のような対策が必要です。
- 空き家登録制度や減免制度などの利用を検討する
- 空き家を売却したり賃貸したりして収益化する
トラブル事例６ ： 近隣トラブル
空き家は近隣住民にとっても迷惑な存在です。
空き家は荒れ放題になり、雑草やゴミが増えて景観を損なうだけでなく、害虫や野生動物の発生源にもなります。また、空き家は犯罪の温床にもなり、近隣住民の安全を脅かすこともあります。近隣住民から苦情や損害賠償請求を受ける可能性もあります。
空き家の近隣トラブルを防ぐためには、以下のような対策が必要です。
- 定期的に清掃や草刈りなどのメンテナンスを行う
- 近隣住民とのコミュニケーションを取って理解を求める
- 空き家活用団体やNPOなどに協力を依頼する
トラブル事例７ ： 相続問題
空き家は相続問題の原因にもなります。
空き家は相続財産の一部として扱われますが、相続人が多い場合や相続人が不明な場合は、空き家の分割や処分が難しくなります。また、空き家は相続税の対象となることもありますが、空き家の価値は市場価格よりも高く評価されることが多いです。そのため、相続税の負担が重くなることもあります。
空き家の相続問題を解決するためには、以下のような対策が必要です。
- 事前に遺言書を作成して空き家の処分方法を明記する
- 相続人間で話し合って空き家の処分方法を決める
- 相続税の節税対策を行う
空き家の処分や売却について
空き家が老朽化しているなどで活用がむずかしい場合は、売却する方法もあります。
空き家の処分や売却は、空き家の所有者にとっては、税金や管理費などの負担を軽減することができます。また、古家付き土地として売り出せば、土地を探している方に売却できる可能性もあります。空き家の購入者にとっては、低価格で住宅を手に入れることができます。
自治体によっては空き家の解体費用に対して補助金を出しているところもあるため、更地にして売却したい場合は、空き家がある地域の自治体に問い合わせてみると良いでしょう。
しかし、空き家の処分や売却には、以下のような課題もあります。
- 空き家の価値が低い
空き家は、建物の老朽化や立地条件などの理由で、市場価値が低くなっています。そのため、空き家の所有者は、空き家を処分や売却する際に、適正な価格を見積もることが難しい場合があります。また、空き家の購入者は、空き家を購入した後に、改修やリフォームなどの費用がかかる場合があります。 - 空き家の情報が不足している
空き家は、所有者が亡くなったり連絡先が不明になったりすることで、空き家の存在や状況が把握されていない場合があります。そのため、空き家の所有者は、空き家を処分や売却する際に、必要な書類や手続きが整っていない場合があります。また、空き家の購入者は、空き家の詳細な情報を入手することが難しい場合があります。 - 空き家の需要が低い
空き家は、人口減少や少子化などの理由で、住宅需要が低下しています。そのため、空き家の所有者は、空き家を処分や売却する際に、買い手が見つからない場合があります。また、空き家の購入者は、空き家を購入した後に、周辺環境や生活インフラなどが整っていない場合があります。
以上のように、空き家の処分や売却は、簡単ではありません。しかし、有効活用する方法はあります。
次に、空き家を有効活用する方法をいくつか紹介します。
空き家の有効活用
空き家問題を解決するためには、空き家を有効活用することが必要です。
有効活用とは、空き家を売却したり賃貸したりすることだけではありません。空き家を自分や他人のために役立つ空間にすることも含まれます。以下に、空き家を有効活用する方法の例をいくつか紹介します。
- 空き家を賃貸物件として利用する
空き家を賃貸物件として活用するのもおすすめです。
空き家状態にしておくよりも誰かに貸し出すことで、衛生環境を保つことができるだけでなく、不審者の不法侵入を防ぐ効果も期待できるでしょう。 - 空き家の管理サービスを利用する
「空き家を物置として維持したいが、管理する時間がない」という方については、空き家管理サービスの利用をおすすめします。
空き家管理サービスとは、不動産管理会社やセキュリティー会社などが空き家所有者に代わって空き家を定期的に管理するサービスのことです。
プランによって管理内容はさまざまですが、一般的には月に1回の頻度で家屋と敷地内を巡回し、換気や通水、郵便ポストの投函物の確認もしてくれます。 - 空き家バンクを利用する
空き家バンクとは、空き家の所有者と利用者を結びつける仲介サービスです。空き家バンクに登録することで、空き家の所有者は、空き家の売却や賃貸の機会を増やすことができます。また、空き家の利用者は、低価格で空き家を購入したり借りたりすることができます。空き家バンクは、国や地方自治体、民間団体などが運営しており、空き家の需要を高めるために、様々なPR活動やイベントなども実施しています。 - 空き家をシェアハウスにする
シェアハウスとは、複数の人が共同で住む住宅のことです。シェアハウスにすることで、空き家は若者や外国人などの需要に応えることができます。また、シェアハウスは、住民同士の交流や地域への貢献などの社会的な効果も期待できます。シェアハウスにするためには、空き家の改修や管理などのサポートを受けることができる制度や事業者を利用することがおすすめです。 - 空き家をコワーキングスペースにする
コワーキングスペースとは、仕事や勉強などをするために共有されるオフィスのことです。コワーキングスペースにすることで、空き家はリモートワークや創業支援などの需要に応えることができます。また、コワーキングスペースは、知識や情報の共有やビジネスの創出などの経済的な効果も期待できます。コワーキングスペースにするためには、空き家の設備やインターネットなどの整備や運営などのサポートを受けることができる制度や事業者を利用することがおすすめです。
まとめ
この記事では、空き家の責任と有効活用などについて解説しました。
空き家所有者は、空き家倒壊や火災、不法占拠、固定資産税、近隣トラブル、相続問題など、さまざまなトラブルに直面する可能性があります。これらのトラブルを回避するためには、一人ひとりの関心や行動が重要であり、適切な管理や活用が必要です。
空き家を所有している方は、法的な責任を果たすだけでなく、有効活用の方法を検討してみてください。また、自分で対策を行うだけでなく、専門家や団体に相談したり協力したりすることも大切です。空き家を利用したい方は、空き家バンクやシェアハウス、コワーキングスペースなどのサービスを活用してみてください。
空き家所有者は自覚と責任を持って対応しましょう。
空き家問題を解決することで、日本の社会や経済にも良い影響を与えることができます。
最後に
さんぜろ不動産は「一期一会」と「一会一生」という言葉を掲げ、お客様とのつながりを大切にした事業活動を続けています。
空き家ことでお悩みの場合は、不動産のプロである「さんぜろ不動産」にご相談ください。私たちは、お客様のニーズに合わせてご提案いたします。
空き家のことでお悩みの方の参考になれば幸いです。最後までお読みいただきありがとうございました。
